Come funziona il crowdfunding immobiliare: equity e lending a confronto

Il crowdfunding è entrato nel mondo del real estate con forme di investimento collettivo destinate a rivoluzionare il mondo dell’immobiliare. Ma sotto il cappello del crowdfunding esistono diversi modelli come il lending, dove l’investitore diventa titolare di un diritto di credito, o l’equity, dove acquisisce la proprietà di quote di una società. A spiegarci il corretto funzionamento dei due modelli è Alessandro Lerro, avvocato e presidente dell’Associazione italiana di crowdfunding.

"Il mondo immobiliare - spiega Alessandro Lerro - si è aperto al crowdfunding solo nell’ultimo anno: prima esistevano piattaforme generaliste che proponevano tra le altre cose, anche progetti immobiliari. Delle 19 piattaforme di equity crowdfunding iscritte alla Consob, solo una oggi è di equity crowdfunding immobiliare e si chiama Walliance". La piattaforma spagnola Housers, che per il salto nel mercato italiano e portoghese ha creato la società Housers Re Europe Sl, "opera invece come lending crowdfunding".

Qual è la differenza tra equity crowdfunding immobiliare e lending crowdfunding?

In un progetto di lending crowdfunding, sia immobiliare o meno, una società propone un progetto di investimento e chi mette il denaro non diventa socio, ma aquisisce un diritto di credito. In cambio del denaro prestato sia ha il diritto di avere indietro il capitale a una certa scadenza e con una renumerazione, che in genere equivale a un tasso di interesse.

Se con il lending non si diventa proprietari di nulla, con l’equity l’investitore acquisisce la proprietà di una parte della società che realizza il progetto immobiliare. Nel caso in cui ci sia una società che compra un immobile, lo ristruttura e lo vende, si diventa proprietari di una società che a sua volta è proprietaria di un immobile. Bisogna comunque sottolineare che quando parliamo di immobiliare è il settore nel quale ci andiamo a muovere, ma non sempre l’operazione coivolge l’acquisto di un immobile, come nel caso di una società che gestisce bed&breakfast, ma non è la proprietaria.

E nel caso concreto di Walliance e di Housers, come funziona il loro modello di business?

Nel caso di Walliance ci troviamo davanti al classico modello in cui l’investitore diventa socio di una società appartenente allo stesso gruppo che porta avanti un progetto immobiliare. E’ il modello dell’equity che anche Housers adottava all’inizio, ma che ha via via modificato. Nel modello di lending, con cui opera attualmente nel mercato italiano, l’investitore presta soldi a una società, quella società compra un immobile e lo dà come garanzia ipotecaria a una società fiduciaria terza che lo tiene in garanzia di tutti i prestatori. Se la società immobiliare ha un dissesto, non paga gli interessi o fa un qualsiasi pasticcio, questa società terza escute l’ipoteca, fa vendere l’immobile all’asta e fa ripartire il ricavato tra tutti coloro che hanno prestato soldi alla società. Housers ha cambiato il suo modello perché c’erano delle inefficienze molto forti, dei tempi molto lunghi, perché in genere questi progetti hanno un loro tempo di sviluppo.

Il social lending sarebbe più agile di un equity?

Dipende tutto dal progetto, se si tratta di una società che debe acquistare un immobile, la situazione è abbastanza simile. Nel lending il mio diritto di credito è liquido, quando scade il termine ricevo indietro il mio credito e non corro il rischio di rimanere intrappolato in una società in cui non voglio restare. La società prende un immobile mal ridotto, lo paga a un prezzo giusto, lo ristruttura e poi lo rivende. A questo punto puo’ ripartire gli utili tra tutti quanti. Nel caso in cui ci sia un’operazione in equity, questa procedura è molto più lunga e complicata. Nell’equity occorre fare la liquidazione della società, il bilancio di chiusura, da quando ha venduto l’immobile ci mette due e tre anni a ripartire gli utili.

Quali sono i rischi di un investimento nel crowdfunding?

Nel lending quello che è più basso è il rischio di liquidità, mentre esiste un rischio di credito o rischio imprenditoriale. Il mio problema è: la società che debe restituirmi i soldi avrà il denaro da darmi? Mi pagherà gli interessi concordati? In ogni caso, ogni modello ha i suoi pro e contro, e delle soluzioni intelligenti per fare fronte ai problemi, ma bisogna sempre ricordare che gli investimenti sono investimenti: esiste sempre il rischio di perdere tutto e quindi vanno fatti con grande cautela. Investendo somme molto modeste.

Quale organismo esercita un controllo su queste piattaforme?

Nel caso dell’equity, il gestore della piattaforma è un soggetto iscritto in un apposito registro tenuto dalla Consob, che è l’organismo di vigilanza che analizza il suo piano industriale per sincerarsi che abbia i requisiti previsti dalla legge. Adesso è in discussione una modifica alla normativa che prevede che i gestori dei portali abbiano una copertura assicurativa o aderiscano al fondo interbancario. Naturalmente questa assicurazione non potrà mai coprire il rischio di investimento perché torno a dire che si debe avere ben chiaro che quando si investe in una società illiquida si sta correndo un rischio.

E nel caso del lending crowdfunding?

In linea di principio il sistema di equity, così com’e’ nel nostro Paese, è molto più controllato e più rigido rispetto al lending. In questo modello il soggetto deputato non è la Consob, ma la Banca d’Italia. Il lending è riservato a tre tipi di strutture: banche, società finanziarie e istituti di pagamento. Questi possono avvalersi di piattaforme che agiscono in qualità di agenti in attività finanziaria o mediatori creditizi. Nel caso di Housers, ad esempio, tutto il denaro viene versato sui conti gestiti da Lemon Way che a sua volta lo gira a società terze titolari dei progetti. La Banca d’Italia opera un controllo sull’istituto di pagamento perché è dove per le autorità nazionali risiede il rischio principale, mentre la piattaforma si limita a mostrare i progetti dopo aver fatto le opportune attività di verifica.

I progetti vengono sottoposti a un controllo?

Sinceramente in tema di vigilanza non so fino a dove arrivino i controlli, perché né in Italia né in altri Paesi europei si è creata una giurisprudenza. Deve considerare che nel campo del crowdfunding le frodi sono limitatissime, in un rapporto della Banca Mondiale di qualche anno fa si segnalavano solo quattro casi di truffa, di cui due sventati subito e altri poco dopo. Perché tutto quello che è crowd è come se fosse in una grande palla di vetro, è sotto gli occhi di tutti.

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